Was bestimmt den Preis eines Ehrenfelder Mehrfamilienhauses?
Der Preis ergibt sich vor allem aus dem nachhaltigen Mietertrag, dem Zustand der Bausubstanz, der Mikrolage und dem Potenzial für Ausbau. Dazu kommen Erhaltungssatzung und Denkmalschutz, weil sie Umbau und Aufteilung beeinflussen. Eine begründete Einschätzung braucht deshalb die Daten Ihres Hauses, nicht den Durchschnitt des Stadtteils.
Warum ein Online-Rechner bei Ehrenfelder Altbauten oft danebenliegt
Automatische Tools rechnen häufig mit Vergleichswerten. Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit dem Ertrag. Für Ihr Haus zählen:
- die tatsächlichen Mieten und die Staffelung der Mietverträge
- der Zustand der Bausubstanz und ein möglicher Instandhaltungsstau
- Ausbaupotenzial, zum Beispiel im Dachgeschoss, soweit baurechtlich zulässig
- Erhaltungssatzung und Denkmalschutz
Die Wertermittlung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Wie das Verfahren funktioniert, erklärt unser Ratgeber Mehrfamilienhaus bewerten: Ertragswert und Faktor. Marktdaten für ganz Köln finden Sie im Marktbericht Mehrfamilienhäuser. Einen Überblick über mehrere Veedel bietet der Veedel-Report.
Was Eigentümer in Ehrenfeld vor dem Verkauf klären sollten
- Mietverträge und Mieterliste zusammenstellen und aktuelle Mieten gegen den Mietspiegel prüfen.
- Zustand und Investitionsbedarf erfassen, etwa Dach, Heizung und Fassade.
- Rechtliche Lage prüfen: Liegt das Haus in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung, steht es unter Denkmalschutz?
- Vorkaufsrecht beachten: Wie es abläuft, steht im Beitrag Vorkaufsrecht der Stadt Köln.
- Vermarktungsweg wählen, öffentlich oder diskret ohne Portal.