Der Preis eines Mehrfamilienhauses in Köln ergibt sich vor allem aus den Mieterträgen, dem Zustand, der Lage und dem Potenzial für Um- und Ausbau. Käufer rechnen mit dem Kaufpreisfaktor, also dem Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete, und mit dem Ertragswert. Bevor der Verkaufspreis feststeht, sollten Sie Mieten, Kosten und Ausbaupotenzial prüfen lassen.
Welche Marktdaten gelten für Mehrfamilienhäuser in Köln?
| Kennzahl | Wert | Zeitraum | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor Mietwohnhäuser | 21-facher Jahresnettokaltmietertrag | Daten 2025 | Spanne 15- bis 29-fach |
| Kaufpreisfaktor Dreifamilienhäuser | 21-fach | Daten 2025 | Spanne 16- bis 28-fach |
| Kaufpreisfaktor gemischt genutzt (gewerblicher Mietanteil unter 50 %) | 21-fach | Daten 2025 | Spanne 15- bis 26-fach |
| Kaufpreis je m² Mietwohnhäuser | 2.991 € je m² Wohn- und Nutzfläche | Daten 2025 | 80 ausgewertete Fälle, bereinigter Kaufpreis |
| Kaufpreis je m², Stadtbezirk Rodenkirchen | 3.214 € je m² Wohnfläche | 2025 | 17 Weiterverkäufe |
| Liegenschaftszins Mietwohnhäuser | 2,8 % (± 0,9 Prozentpunkte) | Daten 2025 | 80 Fälle |
| Liegenschaftszins Drei- und Mehrfamilienhäuser (Gewerbeanteil bis 20 %) | 2,9 % (± 0,9 Prozentpunkte) | Daten 2025 | 98 Fälle |
| Kauffälle Mehrfamilienhäuser (einschließlich gewerblichem Anteil) | 655 | 2025 | Vorjahr 568, plus 15 % |
| Geldumsatz Mehrfamilienhäuser | 1.224,58 Mio. € | 2025 | Vorjahr 832,86 Mio. €, plus 47 % |
| Ortsübliche Nettokaltmiete, Beispiel | 6,50 bis 9,50 € je m² monatlich | Mietspiegel April 2025 | Nur für Baujahr bis 1960, 70 bis 89,9 m², Ausstattungsklasse 2, mittlere Wohnlage |
Kaufpreise und Faktoren stammen aus tatsächlichen Kauffällen, nicht aus Inseraten. Die Mietspiegelspanne gilt nur für die genannte Wohnung und ist kein pauschaler Mietwert für Mehrfamilienhäuser.
Wichtig zur Einordnung: Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung. Mieten, Zustand und Mikrolage verändern den Preis eines Objekts erheblich.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis?
| Faktor | Warum er zählt |
|---|---|
| Mieterträge und Mietverträge | Sie bilden den Jahresrohertrag und damit die Grundlage des Ertragswerts |
| Bewirtschaftungskosten | Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall senken den Reinertrag |
| Zustand und Modernisierungsstau | Beeinflusst Restnutzungsdauer und Investitionsbedarf |
| Um- und Ausbaupotenzial | Zusätzlicher Wohnraum kann den Wert steigern, wenn er belegt ist |
| Grundrisse | Ungünstige Grundrisse lassen sich gegebenenfalls optimieren |
| Lage und Nachfrage | Prägt Bodenrichtwert und Käufergruppe |
| Energieeffizienz | Der Energieausweis beeinflusst Nachfrage und Finanzierung |
Wie der Ertragswert berechnet wird, erklärt der Beitrag Mehrfamilienhaus bewerten. Begriffe wie Kaufpreisfaktor und Liegenschaftszins stehen im Glossar.
Wie läuft der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ab?
- Bewertung und Prüfung: Mieten, laufende Kosten, Um- und Ausbaupotenzial.
- Verkaufsstrategie nach Ihren Prioritäten: Preis, Geschwindigkeit oder Umgang mit bestehenden Mietern.
- Aufbereitung der Unterlagen und des Exposés, bei Potenzial mit Visualisierung.
- Ansprache passender Käufer, auch vorgeprüfter Suchkunden aus der Datenbank.
- Verhandlung, Notartermin und Übergabe.
Mehr zum Vorgehen: Mehrfamilienhaus verkaufen. Für Investoren ab 1 Mio. € Ankaufsvolumen gibt es den Investorenzugang.
Häufige Fragen
Was ist ein Zinshaus?
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Muss ich den Verkauf öffentlich inserieren?
Was bringt eine Ersteinschätzung vor dem Verkauf?
Wo verkaufen wir Mehrfamilienhäuser?
In Köln und im Rhein-Erft-Kreis (Kerpen, Frechen, Bergheim). Für Mehrfamilienhäuser und Premiumimmobilien betreuen wir zusätzlich Objekte in Hürth.
Allgemeine Information, keine Wertermittlung. Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026 (Kaufverträge 2025), abgerufen am 25. September 2026; Kölner Mietspiegel April 2025.