Kölner Mehrfamilienhäuser wechselten 2025 in 655 Kauffällen den Besitzer. Für Mietwohnhäuser nennt der Gutachterausschuss einen Kaufpreisfaktor von 21, also das 21-fache der Jahresnettokaltmiete (Spanne 15 bis 29). Die Zahlen beschreiben den Markt, nicht Ihr Objekt, und sind keine Rendite.
Alle Zahlen stammen aus tatsächlichen Kaufverträgen, nicht aus Inseraten. Hinter jeder Zahl steht die Quelle in Kurzform (GAA Köln 2026, Daten 2025). Die Quellenliste steht am Seitenende.
Wie viele Mehrfamilienhäuser wurden 2025 in Köln verkauft?
Der Gutachterausschuss zählt für 2025 insgesamt 655 Kauffälle bei Mehrfamilienhäusern, einschließlich solcher mit gewerblichem Anteil. Im Vorjahr waren es 568, das sind 15 Prozent mehr. Der Geldumsatz stieg von 832,86 auf 1.224,58 Millionen Euro, das sind 47 Prozent mehr.
| Kennzahl | 2024 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Kauffälle Mehrfamilienhäuser | 568 | 655 | plus 15 % |
| Geldumsatz Mehrfamilienhäuser | 832,86 Mio. € | 1.224,58 Mio. € | plus 47 % |
| Kauffälle Gesamtmarkt Köln | 7.226 | 7.831 | plus 8 % |
| Geldumsatz Gesamtmarkt Köln | 4.678,48 Mio. € | 5.682,42 Mio. € | plus 21 % |
Der Geldumsatz stieg stärker als die Zahl der Fälle. Der Bericht trennt nicht, ob größere Objekte oder höhere Preise den Unterschied erklären. Quelle: GAA Köln 2026, Daten 2025.
Was zahlen Käufer im Verhältnis zur Jahresmiete?
Für Mietwohnhäuser nennt der Gutachterausschuss einen Kaufpreisfaktor von 21 bei einer Spanne von 15 bis 29. Das heißt: Der Kaufpreis entspricht dem 21-fachen der Jahresnettokaltmiete.
| Objektart | Kaufpreisfaktor | Spanne |
|---|---|---|
| Mietwohnhäuser | 21 | 15 bis 29 |
| Dreifamilienhäuser | 21 | 16 bis 28 |
| Gemischt genutzt, gewerblicher Mietanteil unter 50 % | 21 | 15 bis 26 |
Quelle: GAA Köln 2026, Daten 2025. Der Bericht nennt diese Größe Rohertragsfaktor.
Was der Faktor ist: Kaufpreis geteilt durch die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete. Was er nicht ist: keine Rendite, keine Aussage über Zustand, Lage oder Mietentwicklung eines einzelnen Hauses. Die Seite rechnet den Faktor deshalb bewusst nicht in eine Prozentzahl um.
Was kostet ein Mehrfamilienhaus je Quadratmeter?
Bei Mietwohnhäusern liegt der bereinigte Kaufpreis im Mittel bei 2.991 Euro je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche (80 ausgewertete Fälle, Streuung plus/minus 813 Euro). Quelle: GAA Köln 2026, Daten 2025.
Im Stadtbezirk Rodenkirchen nennt der Bericht für 17 Weiterverkäufe von Mehrfamilienhäusern im Mittel 3.214 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Spanne der Einzelfälle 2.103 bis 4.950 Euro). Für die übrigen Stadtbezirke sind die Werte hier nicht aufgeführt: nicht verfügbar.
Bei weniger als zehn Fällen ist ein Mittelwert nur ein Anhaltspunkt.
Was sagt der Liegenschaftszins über den Markt?
Der Gutachterausschuss ermittelt für Mietwohnhäuser einen Liegenschaftszins von 2,8 Prozent (plus/minus 0,9 Prozentpunkte, 80 Fälle). Für Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 20 Prozent des Rohertrags nennt er 2,9 Prozent (plus/minus 0,9, 98 Fälle). Quelle: GAA Köln 2026, Daten 2025.
Der Liegenschaftszins ist ein Rechenwert für die Ertragswertermittlung von Gutachtern. Er ist keine Rendite für Käufer. Wie er in die Bewertung eingeht, erklärt der Beitrag Mehrfamilienhaus bewerten nach dem Ertragswertverfahren.
Welche Mietregeln wirken auf Kölner Mehrfamilienhäuser?
Köln steht in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW. Dort gilt bei Mieterhöhungen eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Einzelheiten und die geltende Fassung klärt im Zweifel ein Rechtsanwalt.
Der Kölner Mietspiegel (einfacher Mietspiegel, Stand April 2025) nennt Spannen je Wohnungsmerkmalen wie Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage. Einen Pauschalwert für ein ganzes Haus liefert er nicht. Mehr dazu im Beitrag zur Mieterhöhung bei Mehrfamilienhäusern in Köln.
Wie sieht es im Rhein-Erft-Kreis aus?
Für Mehrfamilienhäuser im Rhein-Erft-Kreis liegen keine belegten Kennzahlen vor: nicht verfügbar. Vorhanden sind Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau, zum Beispiel in Kerpen, Frechen und Bergheim. Sie passen nicht zur Frage nach Mehrfamilienhäusern und werden hier nicht verwendet.
Was prüfen Anleger vor dem Ankauf?
Fünf Schritte stehen vor jedem Ankauf:
- Unterlagen: Mieterliste, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis, Teilungserklärung und Grundbuchauszug.
- Ist-Miete und Marktmiete: Wie groß ist die Differenz, und lässt sie sich heben?
- Mieterstruktur: Gibt es Klumpenrisiken durch einzelne Mieter?
- Instandhaltung: Welche Investitionen stehen in den nächsten Jahren an?
- Preis und Marktwert: Was ergibt sich aus Kaufpreissammlung und Vergleichsfällen?
Die ausführliche Fassung steht auf der Seite Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage, die Prüfung im Detail in der Ankaufsprüfung für Privatinvestoren.
Was ist bei Wohn- und Geschäftshäusern anders?
Bei einem Wohn- und Geschäftshaus kommen Gewerbemieter und deren Mietvertragslaufzeiten hinzu. Das verändert die Prüfung der Mieterstruktur. Einordnung und Abgrenzung stehen auf der Seite Wohn- und Geschäftshaus und in der Verkäufersicht Wohn- und Geschäftshaus verkaufen.
Woher stammen die Zahlen und wie aktuell sind sie?
| Zahl | Quelle | Stand |
|---|---|---|
| Kauffälle, Geldumsatz, Kaufpreisfaktoren, Preis je m², Liegenschaftszins | Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 01.01.2025 bis 31.12.2025, Stichtag 01.01.2026) | Bericht abgerufen am 25.09.2026, Zahlen geprüft am 31.10.2026 |
| Kappungsgrenze | § 558 Abs. 3 BGB, Mieterschutzverordnung NRW | gelesen 06.10.2026 |
| Mietspiegel | Stadt Köln, einfacher Mietspiegel Stand April 2025 | April 2025 |
| Mehrfamilienhäuser Rhein-Erft-Kreis | keine Zahl | nicht verfügbar |
Die Zahlen sind Mittel- und Spannenwerte aus Kaufverträgen. Sie ersetzen keine Bewertung. Der Termin des nächsten Berichts ist nicht bekannt: nicht verfügbar. Eigene Auswertungen von Kirchhoff Immobilien enthält die Seite nicht.
Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Stand: Oktober 2026.