Eine Immobilie aus der GmbH verkaufen Sie als Asset Deal oder Share Deal. Beim Asset Deal verkauft die Gesellschaft das Grundstück, beim Share Deal verkaufen die Gesellschafter ihre Anteile. Beurkundung, Käuferprüfung und Steuern unterscheiden sich. Klären Sie die Wahl mit Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater, bevor Sie vermarkten.
Gehört Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihr Wohn- und Geschäftshaus einer GmbH, einer Holding oder einer Objektgesellschaft, stellen sich beim Verkauf andere Fragen als bei Privateigentum. Es gibt zwei Wege, und der Käufer prüft bei jedem etwas anderes. Dieser Überblick ordnet beide ein. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Zwei Wege: Asset Deal und Share Deal
Beim Asset Deal verkauft die Gesellschaft die Immobilie selbst. Der Käufer wird neuer Eigentümer und im Grundbuch eingetragen. Beim Share Deal verkaufen die Gesellschafter ihre Anteile an der GmbH. Die Gesellschaft bleibt Eigentümerin der Immobilie, es wechselt der Inhaber der Gesellschaft.
| Asset Deal | Share Deal | |
|---|---|---|
| Was wird verkauft | Grundstück und Gebäude | Geschäftsanteile an der GmbH |
| Wer verkauft | die Gesellschaft | die Gesellschafter |
| Grundbuch | Eigentümerwechsel | Eigentümerin bleibt die GmbH |
| Mietverhältnisse | Käufer übernimmt die Vermieterrolle | Vermieterin bleibt die GmbH |
| Käuferprüfung | Objekt, Mieter, Unterlagen | zusätzlich die Gesellschaft selbst |
| Steuern | eigene Folgen für Gesellschaft und Gesellschafter | eigene Folgen, auch bei der Grunderwerbsteuer |
Welcher Weg für Sie passt, hängt von der Gesellschaft, den Gesellschaftern, den Finanzierungen und den steuerlichen Zielen ab. Das entscheiden Sie gemeinsam mit Ihren Beratern. Die Käuferseite beider Strukturen beschreibt Off-Market-Zugang und Dealstrukturen für Family Offices.
Was Käufer zusätzlich prüfen
Käufer prüfen in beiden Fällen die Immobilie: Mieterliste, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Grundbuchauszug, Energieausweis und Nachweise zur Instandhaltung. Welche Mappe sie erwarten, lesen Sie unter Mehrfamilienhaus verkaufen: Welche Unterlagen Käufer erwarten.
Beim Share Deal kommt die Gesellschaft hinzu, denn der Käufer übernimmt sie mit allem, was zu ihr gehört. Dazu zählen typischerweise:
- Gesellschaftsvertrag, aktueller Handelsregisterauszug und Gesellschafterliste
- Jahresabschlüsse und Steuerbescheide der letzten Jahre
- Darlehensverträge und Grundschulden, einschließlich der Vereinbarungen zu einem Wechsel der Gesellschafter
- weitere Verträge der Gesellschaft, etwa mit Verwaltern, Dienstleistern oder Handwerkern
Je vollständiger diese Unterlagen sind, desto weniger Rückfragen verzögern die Gespräche.
Was Sie vor dem Start klären
- Wer darf entscheiden? Prüfen Sie Satzung und Gesellschafterbeschlüsse und ob alle Gesellschafter und die Geschäftsführung zustimmen.
- Was sagen die Finanzierer? Banken haben oft Mitspracherechte bei Verkauf oder Gesellschafterwechsel.
- Welche Steuern fallen an, bei der Gesellschaft und bei den Gesellschaftern? Das beurteilt Ihr Steuerberater, bevor Sie einen Preis nennen.
- Wie soll der Verkauf laufen, offen oder diskret? Bei größeren Objekten ist ein vertraulicher Weg an vorgemerkte Käufer üblich. Wie das abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus off-market verkaufen.
Steuern: warum der Steuerberater früh dazugehört
Welche Steuern beim Verkauf aus der Gesellschaft anfallen, unterscheidet sich vom Verkauf aus Privateigentum. Auf Ebene der Gesellschaft und auf Ebene der Gesellschafter gelten eigene Regeln, und bei Anteilsverkäufen kommen besondere Vorschriften zur Grunderwerbsteuer hinzu. Zahlen und Fristen nennen wir hier bewusst nicht, weil sie vom Einzelfall abhängen. Steuern beim Privatverkauf stehen unter Mehrfamilienhaus verkaufen: Steuern.
Wert und Preis
Der Wert der Immobilie lässt sich unabhängig von der Struktur einordnen. Beim Share Deal kommt der Wert der Gesellschaft hinzu, den Käufer und Verkäufer mit ihren Beratern bestimmen. Zahlen und Preise nennen wir erst, wenn wir Ihr Objekt kennen. Einen ersten Schritt bietet die Wertermittlung.
Was wir übernehmen und was nicht
Wir ordnen Ihre Unterlagen, stimmen Zeitplan und Vermarktung mit Ihren Beratern ab und bringen die Immobilie zu passenden Käufern. Die Gestaltung der Verträge, die Beurkundung und die steuerliche Beurteilung übernehmen Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater. Wir beraten dazu nicht.
Eine Reihenfolge für den Start
- Eigentumsstruktur und Ziel festhalten.
- Gesellschaftsunterlagen und Objektunterlagen zusammenstellen.
- Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater früh einbinden.
- Wert der Immobilie einordnen lassen.
- Erst dann Weg, Preisrahmen und Vermarktung festlegen.
Beschreiben Sie uns kurz Ihr Objekt und Ihre Eigentumsstruktur. Wir sagen Ihnen, welche Angaben für eine belastbare Einschätzung noch fehlen.