Beim Verkauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft. Der Verkauf selbst ist in der Regel umsatzsteuerfrei, die Grunderwerbsteuer trägt meist der Käufer. Hinzu kommen bei Erbe die Erbschaftsteuer und laufende Grundsteuer. Klären Sie Ihre Lage mit dem Steuerberater.
Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, fragt nach der Steuer. Es gibt nicht die eine Steuer, sondern mehrere, die an unterschiedlichen Stellen wirken. Dieser Überblick ordnet sie ein und ersetzt keine Steuerberatung.
Einkommensteuer auf den Gewinn
Bei Privatvermögen kann der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Frist bleibt er in der Regel steuerfrei. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Händler gelten. Mehr dazu unter Mehrfamilienhaus verkaufen: Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Umsatzsteuer
Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. In bestimmten Fällen, etwa beim Verkauf an einen Unternehmer, kann unter Voraussetzungen auf die Befreiung verzichtet werden. Das ist eine Sonderfrage, die Sie vorab mit dem Steuerberater klären sollten.
Grunderwerbsteuer
Sie fällt beim Erwerb des Grundstücks an und wird im Kaufvertrag in der Regel dem Käufer auferlegt. Für Sie als Verkäufer ist sie meist kein Kostenpunkt. Bei Übertragungen innerhalb der Familie oder unter Erben können Befreiungen gelten.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Haben Sie das Haus geerbt oder geschenkt bekommen, kann für den Erwerb Erbschaft- oder Schenkungsteuer angefallen sein. Sie ist vom Verkauf getrennt zu beurteilen. Mehr dazu unter Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen: Welche Steuer fällt an?
Laufende Steuern
Die Grundsteuer wird zeitanteilig verteilt, das regelt der Kaufvertrag. Bei vermieteten Häusern sind Mieteinnahmen bis zum Übergang einkommensteuerpflichtig.
Eine Reihenfolge für Ihre Klärung
- Kaufdatum und Erwerbsart festhalten.
- Nutzung der letzten Jahre dokumentieren.
- Gewinn grob überschlagen lassen.
- Zeitplan für Beurkundung mit dem Steuerberater abstimmen.
- Unterlagen für die Steuererklärung sammeln.
Wir beraten steuerlich nicht. Wir nennen Ihnen, welche Unterlagen der Steuerberater typischerweise braucht, und stimmen den Zeitplan der Vermarktung auf Ihre Fristen ab.
Beachten Sie auch die Nebenkosten des Verkaufs, die nicht zur Steuer zählen, aber Ihren Nettoerlös mindern: Maklerprovision, Notar, Löschung von Grundschulden und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung. Stellen Sie eine Aufstellung zusammen, bevor Sie einen Preis nennen.