Ein eingetragener Nießbrauch (§ 1030 BGB) bleibt beim Verkauf bestehen: Der Berechtigte darf das Haus nutzen oder vermieten und behält die Mieten. Der Käufer erhält die Erträge erst später, das mindert den Preis. Alternativ ist eine einvernehmliche Aufhebung mit Bewilligung des Berechtigten möglich.
Nießbrauch und Wohnrecht werden oft verwechselt. Beim Mehrfamilienhaus ist der Unterschied entscheidend, weil er den Ertrag betrifft. Wer ein Haus mit Nießbrauch verkaufen will, sollte den Unterschied kennen.
Was Nießbrauch bedeutet
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB berechtigt dazu, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Bei einem vermieteten Haus heißt das: Der Berechtigte bekommt die Mieten, trägt in der Regel laufende Kosten und kümmert sich um die gewöhnliche Instandhaltung. Der Eigentümer hat das Eigentum, aber keinen Ertrag. Der Nießbrauch ist im Grundbuch eingetragen und bleibt beim Verkauf bestehen.
Folgen für den Verkauf
- Preis: Käufer rechnen mit dem Ertrag, den sie erst nach Wegfall des Nießbrauchs erhalten. Je jünger der Berechtigte, desto länger die Wartezeit und desto stärker der Abschlag.
- Käuferkreis: Vor allem langfristig denkende Käufer und Familienangehörige kommen in Frage.
- Vertragsgestaltung: Der Kaufvertrag regelt, wer welche Kosten trägt.
Unterschied zum Wohnrecht
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Berechtigung | Nutzungen ziehen, auch Mieten | nur selbst bewohnen |
| Vermietung | möglich | in der Regel nicht |
| Ertrag für Eigentümer | bis zum Wegfall keiner | Mieten der übrigen Einheiten |
Mögliche Wege
Der Berechtigte kann auf sein Recht verzichten, zum Beispiel gegen eine Abfindung. Die Löschung im Grundbuch benötigt seine Bewilligung. Möglich ist auch, das Haus zusammen mit dem Berechtigten zu verkaufen, sodass beide am Erlös beteiligt werden. Wie hoch der Anteil am Erlös liegt, regelt ein Notar auf Grundlage einer Bewertung.
Wir klären im Erstgespräch, welcher Weg zu Ihrer Familie und Ihrem Haus passt.
Fragen für das Gespräch mit dem Berechtigten
Klären Sie vorab: Wie lange soll der Nießbrauch bestehen, und gilt er auf Lebenszeit? Wer trägt Instandhaltung und größere Reparaturen? Wie werden Betriebskosten und Steuern verteilt? Möchte der Berechtigte auf sein Recht verzichten, und unter welchen Bedingungen? Je klarer diese Punkte sind, desto leichter lässt sich ein Käufer finden und der Preis begründen. Lassen Sie Vereinbarungen notariell festhalten, damit sie auch gegenüber dem Käufer wirken.