Bestehende Mietverträge gehen mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer über (§ 566 BGB). Mieter behalten Kündigungsschutz und Mietkonditionen. Für Käufer sind sie planbarer Ertrag, für Verkäufer der Nachweis der Einnahmen. Entscheidend sind saubere Verträge, aktuelle Mieten und gepflegte Betriebskostenabrechnungen. Das erleichtert die Käuferprüfung.
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist der Normalfall am Investmentmarkt. Mieter sind kein Hindernis, sondern Teil des Wertes, weil sie den Ertrag tragen. Wichtig ist, dass Verträge und Unterlagen stimmen.
Was beim Eigentumswechsel mit den Mietverträgen passiert
Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsschutz bleiben unverändert. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen. Den Käufer binden die Verträge so, wie sie sind.
Was Käufer von Ihnen sehen wollen
- eine aktuelle Mieterliste mit Fläche, Miete und Vertragsbeginn,
- vollständige Mietverträge und Nachträge,
- Nachweise über Mietzahlungen und etwaige Rückstände,
- Kautionsnachweise,
- Betriebskostenabrechnungen,
- Informationen zu Mieterhöhungen und Modernisierungsumlagen.
Wie Mieten den Wert beeinflussen
Liegen Mieten unter dem Marktniveau, sehen Käufer Entwicklungspotenzial, rechnen aber mit rechtlichen Grenzen bei Erhöhungen. Hohe Mieten bei schlechtem Zustand wirken dagegen unsicher. Mehr zu Mieterhöhungen lesen Sie unter Mieterhöhung beim Mehrfamilienhaus in Köln.
Besichtigungen und Datenschutz
Besichtigungen in bewohnten Wohnungen setzen die Abstimmung mit den Mietern voraus. Mieterdaten dürfen Sie nur im Rahmen des Datenschutzes weitergeben. In frühen Phasen reichen meist anonymisierte Angaben, vollständige Daten erst bei ernsthaftem Interesse und mit Vertraulichkeitsvereinbarung.
Wie viel Aufwand bei Ihrem Haus anfällt, hängt von Zahl und Art der Mietverhältnisse ab. Im Erstgespräch klären wir das mit Ihnen.
Typische Käuferfragen zu Mietern
Käufer fragen regelmäßig nach Rückständen, laufenden Streitigkeiten, Mieterhöhungsverlangen, Sondervereinbarungen wie Haustieren oder Untervermietung und nach Modernisierungsankündigungen. Je klarer Sie diese Punkte beantworten können, desto weniger Abschläge setzen Käufer an. Hilfreich ist ein kurzes Faktenblatt, das Mieterliste und Besonderheiten bündelt. Lassen Sie es vor der Weitergabe prüfen, damit nur Angaben weitergegeben werden, die datenschutzrechtlich zulässig sind.
Auch die Betriebskostenabrechnung verdient Aufmerksamkeit. Offene Nachzahlungen oder Guthaben aus früheren Jahren gehören in den Kaufvertrag, damit klar ist, wer sie trägt. Gleiches gilt für Kautionen: Sie müssen dem Käufer nachgewiesen und mit dem Eigentumsübergang übertragen werden, damit er sie bei Auszug zurückzahlen kann. Lassen Sie diese Punkte vom Notar regeln, damit später kein Streit mit Mietern oder Käufer entsteht.