Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht (§ 1093 BGB) bleibt beim Verkauf bestehen. Der Käufer übernimmt es, daher mindert es den Kaufpreis und verkleinert den Käuferkreis. Möglich ist der Verkauf mit Wohnrecht oder nach einvernehmlicher Löschung. Beides setzt die Mitwirkung des Berechtigten voraus.
Ein Wohnrecht entsteht häufig im Zuge einer Übergabe innerhalb der Familie. Es erlaubt dem Berechtigten, bestimmte Räume lebenslang zu nutzen. Beim Verkauf ist es ein wichtiger Faktor, weil es im Grundbuch steht und den Käufer bindet.
Was ein Wohnrecht rechtlich bedeutet
Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Der Berechtigte darf ein Gebäude oder Teile davon unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen. Es ist im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und geht beim Verkauf nicht unter. Der Käufer erwirbt das Haus belastet mit diesem Recht.
Wie sich das auf den Verkauf auswirkt
- Preis: Das Recht schränkt die Nutzung ein und mindert deshalb meist den Wert. Wie stark, hängt von Umfang, Alter des Berechtigten und Rest des Hauses ab.
- Käuferkreis: Eigennutzer fallen oft aus. Investoren rechnen mit eingeschränkter Nutzung und prüfen, was nach Wegfall möglich ist.
- Unterlagen: Ein aktueller Grundbuchauszug und der Eintragungstext sind Pflicht.
Welche Wege es gibt
- Verkauf mit bestehendem Wohnrecht. Das Recht bleibt, der Preis berücksichtigt es.
- Einvernehmliche Aufhebung. Der Berechtigte verzichtet, etwa gegen eine Abfindung oder ein neues Wohnangebot. Die Löschung im Grundbuch erfordert seine Bewilligung.
- Verkauf des Hauses ohne die belastete Einheit. Das ist nur bei entsprechender Teilung sinnvoll.
Bevor Sie handeln
Sprechen Sie mit dem Berechtigten und, wenn Erben beteiligt sind, mit allen Beteiligten. Eine unabhängige Wertermittlung zeigt, wie stark das Recht den Wert beeinflusst. Wir ordnen das im Erstgespräch mit Ihnen ein. Rechtliche Details prüft ein Notar oder Rechtsanwalt.
Ein Blick auf die Praxis
In Familien entstehen Wohnrechte oft aus Fürsorge: Die Eltern übergeben das Haus und behalten ein Wohnrecht für sich. Spätere Verkaufswünsche der nächsten Generation stoßen dann auf rechtliche und emotionale Grenzen. Sprechen Sie deshalb früh miteinander, bevor Sie ein Haus anbieten. Ein Käufer sieht zuerst das Grundbuch. Ein unklarer oder unvollständig dokumentierter Eintrag kann Verhandlungen verzögern. Lassen Sie den Eintrag deshalb von einem Notar prüfen und die Bedingungen in einer Übersicht zusammenfassen.