Stellen Sie vor dem Verkauf Mietverträge, aktuelle Mieten, Betriebskostenabrechnungen, Instandhaltungsstand und Grundbuchauszug zusammen. Käufer rechnen mit dem nachhaltigen Ertrag, nicht mit Schätzungen. Klären Sie außerdem Vorkaufsrechte, Erhaltungssatzungen und den Vermarktungsweg, bevor Sie einen Angebotspreis nennen. Das spart Rückfragen und stärkt Ihre Verhandlung.
Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, verkauft vor allem einen Ertrag. Entsprechend prüfen Käufer zuerst die Zahlen und dann das Haus. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto weniger Rückfragen bremsen den Prozess.
Unterlagen und Zahlen
Käufer erwarten eine aktuelle Mieterliste mit Wohnfläche, Nettokaltmiete und Mietbeginn, die Mietverträge, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre sowie einen aktuellen Grundbuchauszug. Dazu gehören Energieausweis, Teilungserklärung falls vorhanden, Grundrisse und Nachweise über Modernisierungen. Fehlen Angaben, setzen Käufer Risikoabschläge an oder springen ab.
Rechtliche Besonderheiten prüfen
Bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ob ein Vorkaufsrecht besteht, etwa das der Stadt Köln in bestimmten Gebieten, sollten Sie früh klären. Auch Erhaltungssatzungen und Denkmalschutz beeinflussen, was ein Käufer mit dem Haus vorhat und wie er rechnet. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Vorkaufsrecht der Stadt Köln.
Preis und Vermarktung
Ein Angebotspreis ohne Herleitung wirkt auf professionelle Käufer unglaubwürdig. Leiten Sie ihn aus dem Ertragswert ab und halten Sie die Annahmen fest. Wie das Verfahren funktioniert, erklärt der Ratgeber Mehrfamilienhaus bewerten. Entscheiden Sie dann, ob das Haus öffentlich angeboten oder diskret ohne Portal vermarktet werden soll.
Eine Reihenfolge, die sich bewährt
- Unterlagen vollständig machen und Lücken benennen.
- Mieten, Zustand und Rechtslage einordnen.
- Wert nach Ertragswertverfahren herleiten.
- Vermarktungsweg und Käuferkreis festlegen.
- Erst dann den Angebotspreis nennen.
Welche Punkte bei Ihrem Haus zuerst anstehen, hängt von Mietstruktur, Zustand und Ihrem Zeitplan ab. Im Erstgespräch ordnen wir das gemeinsam mit Ihnen ein.
Typische Fehler
Häufig verzögern drei Dinge den Verkauf: ein Angebotspreis ohne Herleitung, Unterlagen, die erst auf Nachfrage nachgereicht werden, und Rechtsfragen, die Käufer spät entdecken. Viele Eigentümer schätzen den Instandhaltungsbedarf zu niedrig ein, weil sie sich an den Zustand gewöhnt haben. Käufer sehen das Haus mit fremden Augen und rechnen vorsichtig. Wer Schwachstellen selbst benennt und einordnet, behält die Deutungshoheit. Das gilt auch für niedrige Mieten: Sie sind kein Makel, wenn Sie belegen können, warum sie so sind und welches Potenzial rechtlich besteht.