Ein neuer Betreiber braucht ein tragfähiges Konzept, einen neuen Pachtvertrag, die Zustimmung der Eigentümer und die Erlaubnisse der Aufsicht. Personal und Bewohnerverträge werden übernommen oder neu geschlossen. Das dauert und gelingt nicht in jedem Fall. Die Pacht kann sich ändern.
Ein Betreiberwechsel kommt vor, wenn ein Vertrag endet, ein Betreiber ausfällt oder die Eigentümer wechseln wollen. Er ist aufwendig, aber möglich. Dieser Beitrag zeigt den typischen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung.
Anlässe
- Der Pachtvertrag läuft aus und wird nicht verlängert.
- Der Betreiber kündigt oder wird gekündigt.
- Der Betreiber wird insolvent.
- Die Eigentümer möchten ein anderes Konzept.
Ablauf in Schritten
- Ausgangslage klären. Vertragsstand, Kündigungsfristen, Zustand der Einrichtung, Stand der Pachtzahlungen.
- Nachfolger suchen. Verwalter, Anbieter oder die Eigentümergemeinschaft sprechen mögliche neue Betreiber an. Wir sind kein Dienstleister für die Betreibersuche.
- Konzept und Bonität prüfen. Erfahrung, Finanzen, Personalplanung und Referenzen.
- Pachtvertrag verhandeln. Laufzeit, Pacht, Kostenverteilung und Sicherheiten werden neu geregelt. Die Pacht kann abweichen.
- Beschluss der Eigentümer. Je nach Teilungserklärung entscheiden die Eigentümer gemeinsam.
- Erlaubnisse und Anzeigen. Die Heimaufsicht und weitere Stellen sind einzubinden. Der neue Betreiber braucht die erforderlichen Zulassungen.
- Übergang. Bewohnerverträge, Personal und laufende Verträge werden übergeleitet. Beim Personal können die Regeln des Betriebsübergangs gelten (§ 613a BGB).
Was Eigentümer beachten sollten
- Der Wechsel kann Monate dauern, in denen Pacht ausfällt.
- Ein neuer Vertrag kann ungünstiger sein als der alte.
- Modernisierungen können Voraussetzung eines neuen Betreibers sein.
- Eigentümer tragen in der Übergangszeit laufende Kosten.
Wer mitwirkt
Verwaltung, Eigentümergemeinschaft, Rechtsanwalt, Steuerberater und die Aufsicht. Eine koordinierte Vorbereitung verkürzt den Prozess.
Alternativen
Wenn kein Nachfolger gefunden wird, bleibt der Verkauf oder die Umnutzung, soweit baurechtlich möglich. Mehr zu den Folgen einer Insolvenz lesen Sie unter Was passiert mit der Pflegeimmobilie, wenn der Betreiber insolvent wird? Wir ordnen im Beratungsgespräch ein, wie sich ein Betreiberwechsel bei einem Angebot darstellen kann.
Wenn Sie Eigentümer sind, nutzen Sie die Eigentümerversammlung, um Informationen zu bündeln. Ein gemeinsames Vorgehen verringert Aufwand und stärkt Ihre Position bei Verhandlungen mit möglichen Nachfolgern. Lassen Sie wichtige Verträge juristisch prüfen, bevor Sie zustimmen.
Nehmen Sie sich für jede Entscheidung Zeit und holen Sie mehrere Angebote ein.
Hinweis zur Vermittlung: Kirchhoff Immobilien Köln ist Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover, mit Objekten an ausgewählten Standorten bundesweit. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.