Fällt der Betreiber aus, kann die Pacht ausbleiben oder sinken, der Pachtvertrag unter Umständen gekündigt werden und die Einrichtung vorübergehend leer stehen. Kredit, Hausgeld und Instandhaltung laufen weiter. Prüfen Sie vor dem Kauf Betreiber, Vertrag und Sicherheiten. Ein Ausschluss dieses Risikos ist nicht möglich.
Das größte Risiko einer Pflegeimmobilie liegt beim Betreiber. Er zahlt die Pacht aus den Erlösen der Einrichtung. Gerät er in wirtschaftliche Schwierigkeiten oder in die Insolvenz, trifft das den Eigentümer unmittelbar. Dieser Beitrag beschreibt die Risiken und ersetzt keine Rechtsberatung.
Pacht fällt aus oder sinkt
Zahlt der Betreiber nicht oder nur teilweise, fehlt der Ertrag, auf den Sie gerechnet haben. Kosten wie Kreditrate, Hausgeld und Instandhaltung laufen weiter. Das kann Ihre Liquidität belasten, besonders bei hoher Finanzierung.
Vertrag kann enden
Im Insolvenzverfahren des Betreibers kann der Insolvenzverwalter den Pachtvertrag unter bestimmten Voraussetzungen mit gesetzlicher Frist kündigen. Auch ohne Kündigung kann die Pacht in Verhandlungen angepasst werden. Wie das im Einzelfall aussieht, hängt vom Vertrag und vom Verfahren ab.
Leerstand und Neustart
Eine Pflegeeinrichtung lässt sich nicht beliebig umnutzen. Fällt der Betreiber aus, braucht es einen neuen, der Konzept, Personal und Zulassungen mitbringt. Das kann dauern. In dieser Zeit entsteht unter Umständen Leerstand.
Wertverlust
Eine Einrichtung ohne Betreiber oder mit unklarem Vertrag ist schwer verkäuflich. Käufer rechnen mit Abschlägen. Der spätere Verkaufspreis ist nicht gesichert.
Folgekosten
Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, Rechtsberatung, Neubesetzung und mögliche Modernisierung verursachen Kosten, die nicht eingeplant waren.
Was Sie vor dem Kauf prüfen können
- Wirtschaftliche Lage und Erfahrung des Betreibers.
- Pachtvertrag: Laufzeit, Pachtanpassung, Kündigungsrechte, Sicherheiten.
- Haftungsmasse hinter dem Betreiber, etwa eine Muttergesellschaft.
- Eigene Reserven für Ausfallzeiten.
- Streuung Ihres Vermögens auf mehrere Anlagen.
Eine ehrliche Einordnung
Das Risiko lässt sich verringern, aber nicht ausschließen. Wer Ihnen Schutz vor Insolvenz zusagt, geht über das hinaus, was sich seriös sagen lässt. Mehr zu den langfristigen Risiken lesen Sie unter Langfristige Risiken einer Pflegeimmobilie. Im Beratungsgespräch gehen wir diese Punkte anhand eines konkreten Angebots durch.
Beziehen Sie in Ihre Planung auch Ihr persönliches Risiko ein. Wer die Anlage nur mit hohem Fremdkapital stemmen kann, trifft bei einem Pachtausfall schneller auf Grenzen als jemand mit Reserven. Prüfen Sie ehrlich, wie lange Sie einen Ausfall tragen könnten.
Hinweis zur Vermittlung: Kirchhoff Immobilien Köln ist Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover, mit Objekten an ausgewählten Standorten bundesweit. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.