Bei einem Bestandsobjekt lassen sich Auslastung und Betreiberleistung der Vorjahre einsehen. Dafür sind Zustand, Energiebedarf, Restlaufzeit des Pachtvertrags und mögliche Sanierungen zu prüfen. Steuerliche Regeln für Bestandsgebäude unterscheiden sich vom Neubau. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater. Das gilt auch für den Zustand des Hauses.
Eine gebrauchte Pflegeimmobilie bietet etwas, das ein Neubau nicht kann: Betriebszahlen aus der Vergangenheit. Dafür bringt sie eigene Prüfpunkte mit.
Was für den Bestand spricht
Bei einer laufenden Einrichtung können Sie sehen, wie sie ausgelastet ist, wie der Betreiber arbeitet und wie sich der Betrieb über Jahre entwickelt hat. Die Pacht fließt in der Regel ab Übergang weiter, sofern der Vertrag besteht. Das gibt Ihnen eine nachvollziehbare Grundlage.
Was zusätzlich zu prüfen ist
- Restlaufzeit des Pachtvertrags. Wie lange läuft er noch, und wie geht es danach weiter?
- Zustand des Hauses. Dach, Fassade, Haustechnik, Brandschutz und barrierefreie Ausstattung.
- Energiebedarf. Heizungsart, Dämmung und mögliche Anforderungen, die Kosten auslösen können.
- Bisherige Instandhaltung. Wurde regelmäßig investiert, und gibt es Rücklagen?
- Betreiberentwicklung. Wie haben sich Auslastung und Ergebnisse entwickelt?
Steuerliche Unterschiede
Für Bestandsgebäude gelten andere Abschreibungsregeln als für neu errichtete. Welche Regeln für Ihr Objekt gelten, hängt von Baujahr und Nutzung ab. Das klärt Ihr Steuerberater. Einen allgemeinen Überblick bietet der Beitrag Pflegeimmobilien und Steuern.
Preis und Kosten
Mögliche Sanierungen gehören in die Preisbetrachtung. Fragen Sie, welche Maßnahmen anstehen und wer sie trägt. Ein niedriger Kaufpreis kann sich relativieren, wenn größere Arbeiten bevorstehen.
Wann es eher passt
Anleger, die früher belastbare Betriebszahlen sehen möchten und den steuerlichen Hebel weniger gewichten, schauen oft auf Bestandsobjekte. Ob das zu Ihnen passt, besprechen wir im Beratungsgespräch. Einen Vergleich mit dem Neubau finden Sie im Beitrag Pflegeimmobilie kaufen: sinnvoll, gebraucht, Eigennutzung.
Ein Beispiel für die Denkweise
Stellen Sie sich zwei Angebote vor: ein Neubau, dessen Betrieb erst beginnt, und ein Bestandshaus mit mehreren Betriebsjahren. Beim Bestand sehen Sie, wie sich der Betrieb entwickelt hat, müssen aber Zustand und Restlaufzeit gründlicher prüfen. Beim Neubau fehlen Zahlen, dafür ist der Zustand neu. Beide Wege haben Vorteile. Die Frage ist, welche Prüfung Sie besser leisten können.
Fragen Sie nach, ob bei dem Objekt Gutachten oder Prüfberichte vorliegen. Sie ergänzen Ihre eigene Einschätzung und helfen, Kosten für künftige Maßnahmen besser abzuschätzen.
Hinweis zur Vermittlung: Kirchhoff Immobilien Köln ist Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover, mit Objekten an ausgewählten Standorten bundesweit. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.