Beim Verkauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn seit dem Erwerb durch den Erblasser noch keine zehn Jahre vergangen sind (§ 23 EStG). Eigennutzung kann eine Ausnahme sein. Unabhängig davon kann Erbschaftsteuer für den Erwerb anfallen. Lassen Sie beides vom Steuerberater prüfen.
Wer eine geerbte Immobilie verkauft, fragt als Erstes nach der Steuer. Die Antwort besteht aus zwei getrennten Teilen: der Steuer auf den Erwerb und der Steuer auf den Verkauf.
Die Steuer auf den Verkauf
Für private Immobilien gilt die Zehnjahresfrist des § 23 Einkommensteuergesetz. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Verkaufen Sie danach, bleibt er bei Privatvermögen in der Regel steuerfrei. Bei einem Erwerb durch Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser. Hat der Verstorbene das Haus vor langer Zeit gekauft, kann ein Verkauf kurz nach dem Erbfall also steuerfrei sein.
Die Eigennutzung
Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, kann auch innerhalb der Frist ohne Steuer verkaufen. Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist im Einzelfall zu prüfen, etwa wenn mehrere Erben oder Mieter beteiligt waren.
Die Steuer auf den Erwerb
Unabhängig vom Verkauf kann Erbschaftsteuer anfallen. Sie hängt von Wert, Verwandtschaft und Freibeträgen ab und ist innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen, wenn sie in Betracht kommt. Der Verkauf ändert daran nichts.
Was in den Gewinn eingeht
Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Verkaufskosten. Bei geerbten Immobilien richten sich die Anschaffungskosten nach den Regeln für den unentgeltlichen Erwerb. Hier lohnt sich die Rechnung mit dem Steuerberater, bevor Sie einen Preis nennen.
Ein Zahlenbeispiel zur Frist
Rechenbeispiel mit frei gewählten Daten: Hat der Erblasser das Haus im Jahr 2012 gekauft, läuft die Zehnjahresfrist im Jahr 2022 ab. Wird das Haus 2026 verkauft, liegt der Verkauf außerhalb der Frist. Wurde es erst 2020 gekauft, läge er innerhalb.
Zeitplan abstimmen
Wir stimmen den Zeitplan der Vermarktung mit Ihnen und Ihrem Steuerberater ab. Weitere Hinweise finden Sie im Beitrag Immobilie nach 10 Jahren verkaufen: Was gilt steuerlich?
Halten Sie Kaufvertrag des Erblassers und Nachweise zur Nutzung bereit, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.