Mietverträge gehen auf die Erben über, die Mieteinnahmen sind weiter einkommensteuerpflichtig, anteilig nach Erbquoten. Für die Zehnjahresfrist beim Verkauf zählt der Erwerb durch den Erblasser (§ 23 EStG). Hinzu kommt gegebenenfalls Erbschaftsteuer. Lassen Sie Abschreibung und Anschaffungskosten vom Steuerberater klären.
Wer ein vermietetes Haus erbt, übernimmt Mieter, Verträge und laufende Einnahmen. Steuerlich sind mehrere Ebenen zu unterscheiden. Dieser Beitrag ordnet sie ein und ersetzt keine Steuerberatung.
Mietverträge und Einnahmen
Die Mietverträge laufen mit den Erben weiter, die neue Eigentümer werden. Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig und werden bei einer Erbengemeinschaft nach den Erbquoten verteilt. Kosten wie Instandhaltung, Zinsen, Verwaltung und Abschreibung können die Einkünfte mindern.
Abschreibung
Für die Abschreibung zählen bei unentgeltlichem Erwerb in der Regel die fortgeführten Werte des Erblassers. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, rechnet der Steuerberater. Lassen Sie ihn früh einbinden, weil Entscheidungen zu Modernisierung und Vermietung steuerliche Folgen haben.
Erbschaftsteuer
Der Erwerb kann erbschaftsteuerpflichtig sein. Das hängt von Wert, Verwandtschaft und Freibeträgen ab. Eine Anzeige beim Finanzamt ist innerhalb von drei Monaten nötig, wenn Steuer in Betracht kommt.
Verkauf
Verkaufen Sie das vermietete Haus, kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft. Dabei zählt der Erwerb durch den Erblasser. Mehr dazu unter Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen: Welche Steuer fällt an?
Praktische Fragen
- Wer hat Mietverträge, Kautionen und Abrechnungen?
- Wem stehen Mieteinnahmen seit dem Erbfall zu?
- Wer kümmert sich um Betriebskostenabrechnung und Instandhaltung?
- Wie wird mit Mietern kommuniziert?
Mieter und Verkauf
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Mieter behalten Kündigungsschutz und Mietkonditionen. Das ist für Käufer ein planbarer Ertrag. Mehr dazu lesen Sie unter Mehrfamilienhaus mit Mietern verkaufen.
Wir ordnen den Verkauf eines vermieteten Hauses mit Ihnen ein und nennen die Unterlagen, die Käufer sehen möchten.
Halten Sie außerdem fest, welche Unterlagen Sie zu den Mietverhältnissen benötigen: Mietverträge, Kautionsnachweise, Abrechnungen der letzten Jahre, Mieterliste und Nachweise zu Mieterhöhungen. Diese Unterlagen braucht der Steuerberater für die Erklärung und ein Käufer später für die Prüfung. Je vollständiger sie sind, desto leichter lässt sich die Entscheidung zwischen Behalten und Verkaufen treffen. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, bestimmen Sie eine Person, die Unterlagen und Einnahmen verwaltet.