Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete. Welcher Wert realistisch ist, hängt von Lage, Zustand, Mietniveau, Vertragsstruktur und Käuferkreis ab. Ein Durchschnittsfaktor ersetzt keine Bewertung, weil Käufer zusätzlich Instandhaltung, Leerstand und Entwicklungspotenzial einpreisen. Aktuelle Faktoren nennen wir Ihnen im Gespräch.
Der Faktor, auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator genannt, ist die gebräuchlichste Kennzahl im Markt für Mehrfamilienhäuser. Er ist schnell zu berechnen und deshalb beliebt. Seine Grenzen sollten Sie kennen, bevor Sie ihn für Ihren Angebotspreis verwenden.
So wird der Faktor berechnet
Faktor = Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete. Der Kehrwert ergibt die Bruttoanfangsrendite. Ein höherer Faktor bedeutet, dass Käufer für jeden Euro Miete mehr bezahlen.
Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen, keine Marktangabe: Bei einer Jahresnettokaltmiete von 100.000 Euro ergibt ein Faktor von 20 einen Kaufpreis von 2.000.000 Euro. Bei einem Faktor von 22 wären es 2.200.000 Euro. Zwei Faktorpunkte verschieben den Preis also um 200.000 Euro.
Was den Faktor beeinflusst
- Lage: Mikrolage und Nachfrage im Veedel.
- Zustand: anstehende Maßnahmen drücken den Faktor.
- Mietniveau: liegen Mieten unter dem Markt, sehen Käufer Potenzial, aber auch Konfliktrisiko.
- Mietvertragsstruktur: Staffel- oder Indexmieten wirken anders als Bestandsmieten.
- Käufer: Bestandshalter, Investoren und Eigennutzer rechnen unterschiedlich.
Warum der Faktor allein nicht reicht
Der Faktor sagt nichts über Instandhaltungsstau, Leerstand oder nicht umlagefähige Kosten. Zwei Häuser mit gleichem Faktor können ganz unterschiedlich viel Ertrag nach Kosten bringen. Fachlich belastbarer ist das Ertragswertverfahren, das Kosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert einbezieht. Wie es funktioniert, lesen Sie im Beitrag Mehrfamilienhaus bewerten: Ertragswert und Faktor.
Aktuelle Marktfaktoren
Welche Faktoren derzeit gezahlt werden, ändert sich mit Zinsen und Nachfrage. Aktuelle Werte für Ihr Objekt nennen wir Ihnen im Gespräch, auf Grundlage vergleichbarer Verkäufe und geprüfter Quellen, nicht aus pauschalen Tabellen.
So gehen Sie mit dem Faktor um
Nutzen Sie den Faktor als Vergleichsgröße, nicht als Preisansage. Rechnen Sie Ihr Haus mit dem Faktor, den Käufer für vergleichbare Objekte zahlen, und prüfen Sie danach, ob Zustand, Mietstruktur und Lage einen Auf- oder Abschlag begründen. Dokumentieren Sie die Gründe schriftlich, damit Sie im Gespräch mit Käufern und Banken sachlich argumentieren können. Käufer, die mit Faktoren arbeiten, rechnen ohnehin nach und werden Abweichungen hinterfragen. Wer die Abweichungen erklären kann, verliert weniger Verhandlungsspielraum.