Redaktioneller Vermerk: Geprüft und zur Veröffentlichung freigegeben durch Thorsten Kirchhoff am 10.11.2026.
In diesem Schritt klären Sie ...
... welches Objekt zu Ihrem Ziel, Ihren Mitteln und Ihrer Risikobereitschaft passt.
- Vor diesem Schritt bereithalten: Ergebnisse aus Schritt 1 und 2.
- Das nehmen Sie mit: Ein-Seiten-Ankaufsprofil mit dem Feld „Nicht kaufen, wenn ...“.
- Wann Fachleute nötig sind: Bei Fragen zur Gesamtstrategie: unabhängige Finanzberatung.
Ergebnis dieses Schritts: Ein-Seiten-Ankaufsprofil.
Ein Ankaufsprofil hält auf einer Seite fest, was Sie suchen und was nicht. Es verbindet Ziel, Budget, Objektart, Lage und Risikobereitschaft. Wer es vor der Suche schreibt, vergleicht Angebote nach eigenen Kriterien und lässt sich seltener von Preis, Zeitdruck oder Exposé treiben.
Was gehört in ein Ankaufsprofil?
Die folgenden Felder lassen sich in zwanzig Minuten ausfüllen. Antworten Sie knapp und konkret.
| Feld | Leitfrage | Beispiel für eine Angabe |
|---|---|---|
| Ziel | Wofür ist die Immobilie da? | Ergänzung der Altersvorsorge |
| Objektart | Wohnung, Haus, kleines Mehrfamilienhaus? | Vermietete Eigentumswohnung |
| Zielmieter | Wer soll dort wohnen? | Berufstätige, Studierende, Familien |
| Lage | Welche Stadtteile, welche Verkehrsanbindung? | Nähe zu Straßenbahn oder S-Bahn |
| Preiskorridor | Welche Gesamtinvestition ist tragbar? | Ihr eigener Rahmen aus Schritt 2 |
| Zustand | Wie viel Sanierung kommt in Frage? | Nur geringer Sanierungsbedarf |
| Maximalrisiko | Welchen Verlust halten Sie aus? | Ein Betrag, den Sie schriftlich festlegen |
| Ausstiegsidee | Wie lange halten Sie? Wer wäre Käufer? | Mindestens zehn Jahre |
| Nicht kaufen, wenn | Welche Ausschlusskriterien gelten? | Offene Rechtsstreitigkeiten, unklare Teilungserklärung |
Das letzte Feld ist das wichtigste. Es schützt vor Entscheidungen unter Zeitdruck.
Wie unterscheiden sich Lagen wirklich?
Die Einteilung in A-, B-, C- und D-Lagen ist eine grobe Orientierung. Sie ersetzt keine Prüfung der Mikrolage. Auch innerhalb einer Stadt wie Köln unterscheiden sich Straßen, Nachbarschaften und Teilmärkte deutlich. Fragen Sie für jede Adresse:
- Wie ist die Nachfrage nach Mietwohnungen in diesem Umfeld belegbar (Mietspiegel, Angebotsdauer)?
- Welche Infrastruktur liegt in der Nähe (ÖPNV, Einkauf, Schulen, Arbeitgeber, Universität)?
- Gibt es erkennbare Risiken wie Lärm, Planungen oder starke Abhängigkeit von einem Arbeitgeber?
Zur lokalen Einordnung haben wir eine eigene Seite: Kapitalanlage in Köln: Lage, Zahlen und Prüfung.
Warum Konzentration ein Risiko ist (Klumpenrisiko)
Von einem Klumpenrisiko sprechen Fachleute, wenn viel Vermögen von einem einzigen Faktor abhängt. Bei Immobilien kann das sein: ein Standort, eine Mietergruppe, ein Arbeitgeber in der Nachbarschaft, eine einzige Objektart oder ein einziger Verwalter. Schreiben Sie in Ihr Profil, welche Konzentration Sie bewusst eingehen und welche nicht. Bei der ersten Immobilie ist ein Klumpen unvermeidbar. Wichtig ist, ihn zu kennen.
Wertentwicklung, Tilgung und Cashflow getrennt denken
Beim Vermögensaufbau durch Immobilien wirken drei Größen, die Sie nie in einen Topf werfen sollten:
- Cashflow: Was bleibt Monat für Monat nach Rate und Kosten übrig?
- Tilgung: Wie schnell sinkt die Restschuld? Sie ist Liquiditätsabfluss, aber kein Kostenfaktor wie die Zinsen.
- Wertentwicklung: Was ist die Immobilie später wert? Diese Größe ist ungewiss. Rechnen Sie nicht mit ihr als Voraussetzung.
Wie sich das in Zahlen niederschlägt, zeigt unser Rendite-Guide.
Gibt es einen Vergleich mit Wertpapieren?
Ein Vergleich zwischen einer vermieteten Wohnung und einem breit gestreuten Wertpapierportfolio ist nur sinnvoll, wenn beide Seiten dieselben Annahmen tragen: gleiche Anfangssumme, gleiche Laufzeit, gleiche Kostenarten, Berücksichtigung von Steuern und Risiken. Ein einseitig optimistisches Modell für eine der beiden Anlageformen ist kein Vergleich. Verlangen Sie bei jeder Gegenüberstellung, dass auch das ungünstige Szenario (Leerstand, Mehrkosten, Wertverlust) gerechnet ist.