Redaktioneller Vermerk: Geprüft und zur Veröffentlichung freigegeben durch Thorsten Kirchhoff am 10.11.2026.
In diesem Schritt klären Sie ...
... wie aus dem Ankaufsprofil eine wiederholbare Suche wird.
- Vor diesem Schritt bereithalten: Ihr Ankaufsprofil mit Preisrahmen und Ausschlusskriterien.
- Das nehmen Sie mit: Suchfilter, Suchroutine und eine Vorlage für die Unterlagenanfrage.
- Wann Fachleute nötig sind: Bei Unsicherheit über Anbieter oder Angebote: Vier-Augen-Prinzip mit einer erfahrenen Person.
Ergebnis dieses Schritts: Suchprofil und Unterlagenanfrage.
Eine gute Suche folgt Ihrem Ankaufsprofil, nicht dem Portal. Sie legen Filter fest, richten Benachrichtigungen ein, fragen bei jedem Erstkontakt dieselben Unterlagen an und sortieren Angebote anhand weniger Kriterien aus. Off-Market-Angebote sind kein Abkürzungsweg und kein Qualitätsmerkmal.
Warum zuerst das Profil und dann die Portale?
Wer ohne Profil sucht, vergleicht Fotos. Wer mit Profil sucht, vergleicht Fakten. Übertragen Sie darum die Eckdaten aus Schritt 3 in Suchfilter: Ort, Objektart, Preisrahmen, Mindestgröße, Baujahr, vermietet oder frei. Jedes Angebot, das einen harten Filter verfehlt, scheidet aus, ohne dass Sie Zeit für Besichtigung oder Gespräch aufwenden.
Wie sieht eine Suchroutine aus?
- Filter und Benachrichtigungen: In den Immobilienportalen Suchaufträge mit Ihren Filtern speichern.
- Festes Zeitfenster: Zum Beispiel zweimal pro Woche 30 Minuten Angebote sichten. Das verhindert, dass die Suche den Alltag bestimmt.
- Erste Auswahl nach dem 60-Sekunden-Filter: Lage, Preis, Nettokaltmiete (Ist und Soll), Kaufpreisfaktor, offensichtliche Warnsignale. Die Methode steht im Rendite-Guide.
- Unterlagen anfordern: Nur wenn ein Objekt den Filter besteht, fragen Sie die Unterlagen an.
Welche Unterlagen fragen Sie beim Erstkontakt an?
Eine sachliche, immer gleiche Anfrage spart Zeit und wirkt professionell. Sie fragen höflich nach:
- Mieterliste mit Mietbeginn, Nettokaltmiete und Staffel- oder Indexvereinbarungen
- Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan der letzten Jahre
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Teilungserklärung und Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Stand der Instandhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen
Warum diese Dokumente wichtig sind, erklärt die Seite WEG-Unterlagen vor dem Kauf prüfen.
Wie sprechen Sie Makler und Eigentümer an?
Beschreiben Sie in zwei bis drei Sätzen, wer Sie sind, was Sie suchen und wie schnell Sie entscheiden können. Das schafft Verlässlichkeit. Vermeiden Sie Druckversuche wie „sofort kaufbereit“ ohne Unterlage. Erwarten Sie auch von der Gegenseite Sachlichkeit: Ein Angebot, das ohne Dokumente nur über Zeitdruck verkauft wird, ist ein Warnsignal.
Wie erkennen Sie Lockangebote?
Preis, Zeitdruck und Exposé sind Hypothesen, keine Belege. Prüfen Sie:
- Liegt der Preis auffällig unter vergleichbaren Angeboten, ohne dass das Exposé einen Grund nennt?
- Fehlen Unterlagen oder werden sie nur gegen Vorleistung herausgegeben?
- Gibt es Druck, sofort zu entscheiden oder Vorauszahlungen zu leisten?
- Lässt sich die Adresse und der Anbieter unabhängig prüfen?
Im Zweifel hilft das Vier-Augen-Prinzip: Eine zweite Person liest die Unterlagen, bevor Sie Zusagen machen.
Was bedeutet Off-Market wirklich?
Off-Market-Objekte werden nicht öffentlich inseriert, sondern direkt angeboten. Das kann ein Vorteil sein, weil weniger Wettbewerb besteht. Es ist aber kein Qualitätsmerkmal: Auch ein nicht inseriertes Objekt kann überteuert oder mit Mängeln behaftet sein. Prüfen Sie es nach denselben Kriterien wie jedes andere.