Redaktioneller Vermerk: Geprüft und zur Veröffentlichung freigegeben durch Thorsten Kirchhoff am 10.11.2026.
In diesem Schritt klären Sie ...
... welche Unterlagen und welcher Puffer vor der Objektsuche sinnvoll sind.
- Vor diesem Schritt bereithalten: Kontoauszüge, Übersicht über Verpflichtungen, Einkommensnachweise (nur für Ihre eigenen Unterlagen).
- Das nehmen Sie mit: Haushaltsübersicht, Eigenkapitalübersicht, Stresstest-Notizen.
- Wann Fachleute nötig sind: Bank oder zugelassener Finanzierungsvermittler für Konditionen und Zusagen; Steuerberater bei Steuerfragen.
Ergebnis dieses Schritts: Haushaltsübersicht und Finanzierungsordner.
Wer vor der Suche Einnahmen, Ausgaben, Eigenkapital und Reserve geordnet hat, kann Angebote schneller einordnen und führt das Bankgespräch auf Augenhöhe. Ein Stresstest zeigt, ob Ihr Haushalt auch bei Leerstand oder höherem Zins trägt. Welche Finanzierung ein Institut zusagt, entscheidet allein das Institut.
Welche Zahlen gehören in Ihre Haushaltsübersicht?
Eine Haushaltsübersicht beantwortet, wie viel Geld nach allen festen Verpflichtungen verlässlich übrig bleibt. Sie gilt für Ihre private Situation, noch nicht für das Objekt.
| Bereich | Beispiele | Hinweis |
|---|---|---|
| Regelmäßige Einnahmen | Nettogehalt, Selbstständigeneinkommen, Kindergeld | Schwankende Einkommen mit einem vorsichtigen Durchschnitt ansetzen |
| Feste Ausgaben | Miete, Versicherungen, Unterhalt, Kreditraten | Auch Leasing und Ratenkäufe aufführen |
| Lebenshaltung | Essen, Mobilität, Freizeit, Urlaub | Eher realistisch als optimistisch schätzen |
| Verpflichtungen | Bestehende Darlehen, Bürgschaften | Banken fragen danach |
| Vermögen | Guthaben, Wertpapiere, Rücklagen | Nur Mittel, die tatsächlich verfügbar sind |
Die Übersicht erstellen Sie für sich selbst, auf Papier oder in einer Tabelle. Sensible Dokumente wie SCHUFA-Auszüge oder Gehaltsnachweise tragen Sie nicht in öffentliche Rechner ein.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?
Zum Kaufpreis kommen die Erwerbsnebenkosten. In Nordrhein-Westfalen sind das die Grunderwerbsteuer (derzeit 6,5 Prozent des Kaufpreises, Stand 4. November 2026), Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Eine Übersicht mit Rechenbeispiel finden Sie im Beitrag Kaufnebenkosten in Köln.
Außerdem sollten Sie getrennt davon eine Reserve halten. Sie deckt Leerstand, Reparaturen und Sonderumlagen ab, ohne dass Sie Kredite nachschieben müssen. Wie hoch diese Reserve sein sollte, hängt vom Objekt ab. Eine feste Pauschale für alle Fälle gibt es nicht.
Was ist ein Stresstest und wie gehen Sie vor?
Ein Stresstest rechnet Ihre Kalkulation mit ungünstigeren Annahmen noch einmal durch. Sinnvoll sind drei Fragen:
- Was passiert, wenn die Wohnung drei Monate leer steht?
- Was passiert, wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung höher liegen?
- Was passiert, wenn eine Sonderumlage fällig wird, die Ihre Reserve stark beansprucht?
Im Begriff 8er-Annuität begegnet Ihnen eine Variante dieser Idee: Die Kapitaldienstfähigkeit wird probeweise mit einer deutlich höheren jährlichen Rate gerechnet, etwa mit acht Prozent der Darlehenssumme. Bei 240.000 Euro Darlehen (fiktives Beispiel) wären das 19.200 Euro im Jahr oder 1.600 Euro im Monat. Ob ein Institut so rechnet und welche Werte es ansetzt, ist institutsabhängig. Es handelt sich nicht um eine allgemeine Bankenregel.
Warum die Vollfinanzierung besondere Aufmerksamkeit braucht
Eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus (häufig als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet) erhöht die Anforderungen. Die Zinsen können höher ausfallen, die Reserve ist knapper, und bei einer Refinanzierung steigt das Risiko. Ob ein Institut eine solche Finanzierung anbietet, prüft es im Einzelfall.
Welche Unterlagen sollten Sie für das Bankgespräch sortieren?
- Haushaltsübersicht und Nachweise zu Einkommen
- Übersicht über Eigenkapital und bestehende Verpflichtungen
- Bei Selbstständigen die letzten Steuerbescheide und Auswertungen
- Für das Objekt: Exposé, Mietübersicht, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Abrechnung
Sortierte Unterlagen sparen Rückfragen und zeigen, dass Sie das Vorhaben durchdacht haben. Ein eigener Finanzierungsordner, digital oder in Papier, genügt. Wir bieten hierfür keine Plattform zum Hochladen sensibler Dokumente an. Wenn Sie uns Unterlagen schicken möchten, vereinbaren wir vorher einen sicheren Weg.