Bei einer gemeinsamen Immobilie in der Scheidung stehen vier Wege offen: Verkauf mit Erlösteilung, Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung, Vermietung oder als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung. Ein neutral ermittelter Verkehrswert ist die Grundlage für jede dieser Lösungen.
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Warum es diese Seite gibt
Eine gemeinsame Immobilie ist in einer Trennung selten nur eine Rechenaufgabe. Dieses Dokument ordnet die Wege, die offenstehen, und die Schritte, die Sie in der Reihenfolge klären sollten.
Wir sind Immobilienmakler. Die rechtliche und steuerliche Beratung übernehmen Ihre Anwälte und Steuerberater. Wir nennen Ihnen, wann Sie eine Fachperson brauchen, und wir ordnen den Verkauf ein.
Es ist allgemeine Information. Ihren Einzelfall klären Fachanwalt für Familienrecht, Steuerberater oder Gutachter.
1. Die Ausgangslage ordnen
Bei einer Trennung sind Emotionen und Zahlen schwer zu trennen.
Ein neutraler Dritter kann helfen
Bei einer Trennung sind Emotionen und Zahlen schwer zu trennen. Ein Makler, der die Immobilie bewertet und vermarktet, arbeitet für beide Seiten nachvollziehbar und lässt sich nicht von persönlichen Konflikten leiten. Die rechtliche und steuerliche Beratung übernehmen Ihre Anwälte und Steuerberater.
Ein Ehepaar hatte sich zur Scheidung entschlossen und bat uns, den Verkauf seines Hauses zu begleiten. Im Gespräch zeigte sich jedoch, dass die Ehefrau mit den Kindern gern im vertrauten Zuhause bleiben wollte. Gemeinsam erarbeiteten wir ein Lösungskonzept, das diesen Wunsch ermöglichte und zugleich einen finanziellen Ausgleich zwischen beiden Seiten schuf. Der zunächst geplante Verkauf wurde dadurch überflüssig. Die geklärte Immobilienfrage nahm finanziellen Druck aus der Trennung und half dem Paar, die weiteren Schritte sachlicher anzugehen. Das ist ein Einzelfall und keine Zusage für Ihr Objekt.
2. Vier Wege im Vergleich
Jeder Weg hat eine Voraussetzung, die beide Seiten erfüllen müssen.
| Weg | Voraussetzung | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Verkauf und Erlösteilung | Beide Partner stimmen dem Verkauf zu | Restschuld des Darlehens ablösen, Erlös nach Vereinbarung teilen |
| Übernahme durch einen Partner | Der übernehmende Partner kann Auszahlung und Darlehen finanzieren | Bank muss der Schuldübernahme zustimmen, Auszahlung auf Basis des Verkehrswerts |
| Vermietung | Beide Partner sind einverstanden, Mietertrag und Kosten werden geregelt | Gemeinsame Verwaltung bleibt bestehen |
| Teilungsversteigerung | Kein Einvernehmen möglich | Der Erlös kann niedriger ausfallen als bei einem freihändigen Verkauf, dazu kommen Verfahrenskosten. Deshalb nur als letzter Weg |
3. Sechs Schritte
In dieser Reihenfolge ordnen Sie, was geklärt werden muss.
So gehen Sie Schritt für Schritt vor
- Grundbuchauszug und Darlehensunterlagen zusammenstellen.
- Verkehrswert neutral ermitteln lassen, damit beide Seiten mit denselben Zahlen arbeiten.
- Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank erfragen.
- Steuerliche Folgen klären, etwa eine mögliche Steuer auf den Veräußerungsgewinn bei Verkauf innerhalb der Frist und bei fehlender Eigennutzung.
- Juristische Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht einholen.
- Verkaufsstrategie und Zeitplan abstimmen.
4. Der Verkehrswert als gemeinsame Zahl
Wer mit derselben Zahl arbeitet, streitet weniger über den Ausgangspunkt.
Als Ausgangspunkt dient ein nach ImmoWertV ermittelter Verkehrswert. Er ist die Grundlage für jede der vier Lösungen. Die Teilungsversteigerung kommt nur als letzter Weg in Frage, wenn keine einvernehmliche Lösung gelingt.
Verkehrswert und Angebotspreis sind nicht dasselbe
Der Verkehrswert ist der methodisch hergeleitete Wert zum Stichtag. Der Angebotspreis ist die Verhandlungsposition am Markt.
Überprüfbar, mit Stand
Diese Angaben können Sie nachprüfen. Jede hat ein Datum oder einen Bezugszeitraum.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Wege bei gemeinsamer Immobilie | Verkauf mit Erlösteilung, Übernahme, Vermietung, Teilungsversteigerung | 25. September 2026 | kirchhoff-immobilien.com/blog/immobilie-in-der-scheidung/ |
| Grundlage der Verkehrswertermittlung | ImmoWertV | 25. September 2026 | kirchhoff-immobilien.com/blog/immobilie-in-der-scheidung/ |
| Beratung | Fachanwalt für Familienrecht, Steuerberater | 25. September 2026 | kirchhoff-immobilien.com/blog/immobilie-in-der-scheidung/ |
Was wir nicht versprechen
Auch das gehört zu einer ehrlichen Entscheidungsgrundlage.
- Keine Rechts-, Steuer- oder Familienrechtsberatung. Güter- und Unterhaltsfragen, Steuern und Verträge klären Ihre Anwälte und Steuerberater.
- Keinen bestimmten Verkaufspreis und keine feste Verkaufsdauer. Beides hängt von Objekt, Lage und Markt ab.
- Keine Entscheidung für Sie. Welcher Weg passt, entscheiden Sie mit Ihren Beratern.
- Keinen Verkauf um jeden Preis. Ein "noch nicht" ist eine gültige Empfehlung.
So bereiten wir das Gespräch vor
Bringen Sie mit, was Sie haben. Fehlendes klären wir gemeinsam. Diese fünf Fragen helfen, das Gespräch gut zu nutzen.
- Wem gehört die Immobilie (beide Partner, ein Partner), und wie ist das Darlehen aufgeteilt?
- Welcher Weg kommt aus Ihrer Sicht in Betracht (Verkauf, Übernahme, Vermietung)?
- Welche Unterlagen liegen vor (Grundbuchauszug, Darlehensunterlagen, Energieausweis, Grundrisse)?
- Wer berät Sie rechtlich und steuerlich (Fachanwalt für Familienrecht, Steuerberater)?
- Bis wann brauchen Sie Klarheit, und was ist Ihnen wichtig (Diskretion, Zeitpunkt, Ablauf)?
Häufige Fragen
Welchen Ausgangspunkt gibt es für eine gemeinsame Zahl?
Wann ist die Teilungsversteigerung sinnvoll?
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung, keine Wertermittlung. Dieses Dokument dürfen Sie weitergeben. Stand: Oktober 2026. Nächste Prüfung: April 2027.