Nach einer Erbschaft haben Sie drei Optionen: die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Zuerst klären Sie Wert, Fristen und Ihre eigene Vermögenssituation, dann entscheiden Sie mit belastbaren Zahlen. Mehrere Erben entscheiden gemeinsam, notfalls kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen.
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Warum es diese Seite gibt
Wer eine Immobilie erbt, muss in kurzer Zeit Entscheidungen vorbereiten, während er trauert und Dinge ordnet. Dieses Dokument nennt die Fristen, die Sie im Blick behalten sollten, und die Optionen, zwischen denen Sie wählen.
Wir sind Immobilienmakler. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Rechtsanwälten und Steuerberatern. Wir sagen Ihnen, wo Sie eine Fachperson brauchen, und wir ordnen den Verkauf ein.
Es ist allgemeine Information. Ihren Einzelfall klären Rechtsanwalt, Steuerberater oder Gutachter.
- Zuerst ordnen
- Fristen im Blick
- Drei Optionen im Vergleich
- Mehrere Erben: die Erbengemeinschaft
- Zwei Wege zur Einigung
- Steuerlich: was zu klären ist
1. Zuerst ordnen
Nach einer Erbschaft zählt zuerst Klarheit, dann die Entscheidung.
Die ersten Schritte
- Erbschaftsstatus klären: Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge.
- Fristen beachten: sechs Wochen zum Ausschlagen, drei Monate für die Meldung beim Finanzamt.
- Verkehrswert der Immobilie ermitteln lassen.
- Eigene Vermögenssituation und die des Erblassers prüfen, einschließlich möglicher Kredite.
- Optionen gegeneinander abwägen.
Sie müssen nicht sofort verkaufen
Sie können eine geerbte Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen. Beachten Sie aber die gesetzlichen Fristen zur Annahme und zur Meldung beim Finanzamt.
2. Fristen im Blick
Zwei Fristen bestimmen die ersten Wochen.
Zwei Fristen, die Sie nicht übersehen sollten
| Frist | Wofür | Was Sie tun |
|---|---|---|
| Sechs Wochen | Ausschlagen der Erbschaft | Mit Rechtsanwalt oder Nachlassgericht klären, ob und wann die Frist für Sie beginnt |
| Drei Monate | Meldung beim Finanzamt | Mit dem Steuerberater klären, wer was melden muss |
Beginn, Dauer und Ausnahmen hängen vom Einzelfall ab. Das Dokument ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Details zu Fristen, Grundbuch und Erbschaftsteuer finden Sie im Beitrag unserer Website zum geerbten Grundstück.
3. Drei Optionen im Vergleich
Behalten, vermieten oder verkaufen: Jede Option hat eine eigene Last.
| Option | Wann sie passt | Zu beachten |
|---|---|---|
| Selbst nutzen | Die Immobilie passt zu Lebenslage und Finanzen | Laufende Kosten und Instandhaltung tragen Sie selbst |
| Vermieten | Sie möchten eine inflationsfeste Vermögensanlage oder später selbst einziehen | Verwaltungsaufwand, Mieterbetreuung, steuerliche Behandlung |
| Verkaufen | Erlös, Kreditablösung oder Auflösung der Erbengemeinschaft stehen im Vordergrund | Realistischen Angebotspreis auf Basis des Verkehrswerts ansetzen |
4. Mehrere Erben: die Erbengemeinschaft
Wer gemeinsam erbt, muss sich einigen.
Die Erben bilden eine Gesamthandsgemeinschaft. Über den Nachlass wird gemeinsam entschieden. Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung genügt eine Mehrheit nach Erbquoten, für wesentliche Veränderungen wie den Verkauf braucht es alle Miterben.
Was währenddessen weiterläuft (Beispiel Mehrfamilienhaus)
- Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und gegebenenfalls Verwaltergebühren.
- Eine mögliche Erbschaftsteuer, die unabhängig von der Einigung anfällt. Fristen und Freibeträge klären Sie mit dem Steuerberater.
- Zeitverlust: Anstehende Instandhaltung und Vermietung müssen trotz Meinungsverschiedenheiten organisiert werden.
Wenn keine Einigung gelingt
Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen. Wird man sich nicht einig, kann ein Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, das Verfahren läuft öffentlich.
Teilungsversteigerung und freihändiger Verkauf
| Punkt | Teilungsversteigerung | Freihändiger Verkauf |
|---|---|---|
| Wer entscheidet über den Preis | Gebot im Termin, Verkehrswert vom Gericht festgesetzt | Alle Miterben gemeinsam, orientiert an einer Bewertung |
| Öffentlichkeit | Öffentlicher Termin, Bekanntmachung | Diskret möglich, ohne Inserat |
| Kosten und Dauer | Verfahrenskosten, Dauer je nach Gericht | Maklerkosten und Notar, Dauer nach Vermarktung |
Wie stark der Erlös in der Versteigerung vom freihändigen Verkauf abweicht, hängt vom Einzelfall ab. Pauschale Prozentzahlen sind nicht belegt, ein Abschlag ist aber möglich.
Eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft stand vor der Teilungsversteigerung. Mit einer neutralen Bewertung und einer verständlichen Herleitung eines marktgängigen Preises entstand eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage. Die Eigentümer konnten damit zwischen Vermietung, Stillstand und Versteigerung abwägen und entschieden sich für einen klaren Weg. Das ist ein Einzelfall und keine Zusage für Ihr Objekt.
5. Zwei Wege zur Einigung
Eine neutrale Zahl nimmt viel Druck aus dem Gespräch.
Weg 1: Ein Miterbe übernimmt
Ein Erbe kauft die Anteile der anderen. Er braucht dafür eine Finanzierung der Auszahlung, das Haus dient dabei als Sicherheit. Die Höhe der Auszahlung sollte auf einer neutralen Bewertung beruhen, damit alle sie akzeptieren können.
Weg 2: Gemeinsamer Verkauf
Das Haus wird freihändig verkauft. Der Notar kann den Kaufpreis nach dem Vertrag direkt an die Erben verteilen, sodass jeder seinen Anteil erhält. Ein Verkauf ohne öffentliches Inserat ist möglich, wenn passende Käufer bekannt sind. Ob und zu welchem Preis das gelingt, zeigt die Vermarktung.
Eine neutrale Bewertung als gemeinsame Grundlage
Eine Bewertung, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern nach dem Ertragswertverfahren, schafft eine gemeinsame Zahlengrundlage. Was ein Gutachten kostet, hängt vom Objekt ab. Lassen Sie sich vorab ein Angebot machen.
Fazit
Wenn unterschiedliche Vorstellungen einen Verkauf blockieren, schafft eine neutrale Bewertung die Grundlage für eine gemeinsame Entscheidung. Ein nachvollziehbarer Immobilienwert kann mehr als einen Preis begründen: Er kann Eigentümer zusammenbringen und den Weg zu einer einvernehmlichen Lösung öffnen. (Thorsten Kirchhoff, Geschäftsführer)
6. Steuerlich: was zu klären ist
Steuerfragen gehören zu Steuerberatern. Diese zwei Punkte sollten Sie kennen.
Bei geerbten Immobilien wird für die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Die Frist beginnt durch die Erbschaft also nicht neu. Wurde die Immobilie vom Erblasser vor mehr als zehn Jahren erworben, kann ein Verkauf durch die Erben steuerfrei sein, sofern keine anderen Tatbestände greifen. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen. Lassen Sie beides von einem Steuerberater prüfen.
Überprüfbar, mit Stand
Diese Angaben können Sie nachprüfen. Jede hat ein Datum oder einen Bezugszeitraum.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Frist zum Ausschlagen | sechs Wochen (Beginn und Ausnahmen im Einzelfall klären) | 25. September 2026 | kirchhoff-immobilien.com/blog/erbschaft-immobilie-was-nun/ |
| Frist für die Meldung beim Finanzamt | drei Monate (Einzelfall mit dem Steuerberater klären) | 25. September 2026 | kirchhoff-immobilien.com/blog/erbschaft-immobilie-was-nun/ |
| Teilungsversteigerung | auf Antrag eines Miterben beim Amtsgericht, §§ 180 ff. ZVG | 29. September 2026 | kirchhoff-immobilien.com/blog/erbengemeinschaft-teilungsversteigerung-vermeiden/ |
| Zehnjahresfrist bei Erbschaft | Besitzzeit des Erblassers wird angerechnet, § 23 EStG | 29. September 2026 | kirchhoff-immobilien.com/blog/erbengemeinschaft-teilungsversteigerung-vermeiden/ |
Was wir nicht versprechen
Auch das gehört zu einer ehrlichen Entscheidungsgrundlage.
- Keine Rechts-, Steuer- oder Erbrechtsberatung. Fristen, Erbquoten und Steuern klären im Einzelfall Rechtsanwalt, Steuerberater oder Gutachter.
- Keinen bestimmten Verkaufserlös. Ob ein freihändiger Verkauf mehr erzielt als eine Teilungsversteigerung, hängt von Objekt und Vermarktung ab.
- Keine Entscheidung für die Erben. Wir ordnen die Wege ein, die Entscheidung treffen Sie gemeinsam.
- Keinen Verkauf um jeden Preis. Ein "noch nicht" ist eine gültige Empfehlung.
So bereiten wir das Gespräch vor
Bringen Sie mit, was Sie haben. Fehlendes klären wir gemeinsam. Diese fünf Fragen helfen, das Gespräch gut zu nutzen.
- Wer sind die Erben, und gibt es ein Testament, einen Erbvertrag oder die gesetzliche Erbfolge?
- Um welche Immobilie geht es (Adresse, Objektart, Baujahr, vermietet oder leer)?
- Welche Fristen laufen, und wer klärt sie (Rechtsanwalt, Steuerberater)?
- Gibt es Kredite oder laufende Kosten, die der Nachlass trägt?
- Was ist Ihnen wichtig (behalten, vermieten, verkaufen, Diskretion), und bis wann möchten Sie Klarheit?
Häufige Fragen
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Kann ein einzelner Erbe die Teilungsversteigerung beantragen?
Beginnt die Zehnjahresfrist beim Erben neu?
Ist der Erlös in der Teilungsversteigerung immer niedriger?
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung, keine Wertermittlung. Dieses Dokument dürfen Sie weitergeben. Stand: Oktober 2026. Nächste Prüfung: April 2027.